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2011年11月广州二手房销售市场月报
发布日期:2012-12-07 08:57:10   来源:搜房网
关键字: 二手房

    二手房市场动态

    广州市11月份二手房合计挂牌套数为124699套,环比上月再跌34.30%。今年8月份,广州二手房挂牌量达262195套,为下半年最高峰。此后三个月(9、10、11月),二手房挂牌量连续下跌,11月份挂牌量仅为8月份的47.56%。

    广州市11月份二手房挂牌均价为15021元/平方米,环比10月下跌1.44%。尽管成交量大幅降低,市场一片冷清,中介店面门可罗雀,但二手房价格仍未下降。从今年3月份至今,全市均价一直保持在15000元/平方米以上的高位。区县方面,中心城区的二手房价格企硬,荔湾、越秀老城区的优质房源仍在小幅上涨中;天河、海珠房价趋于稳定;外围新房促销力度较大,部分地区出现倒挂现象,二手房业主放盘价相对下调较多,但成交仍然十分有限。

    根据广州市国土房管局公布的数据,今年10月份广州二手房成交量同比减少35.7%。在经历“金九银十”惨败之后,二手房市场可以说大势已去。房价欲降未降,买卖双方观望情绪空前浓厚。进入11月,多个区域成交继续锐减,中介公司纷纷裁员关铺。这也是广州二手房挂牌量在三个月内蒸发了一半的重要原因。在当前的大环境下,新房市场也不走俏,一二手联动成了救市的稻草,无形中也分散了二手房的市场份额。

    如果稍有留意,走在广州街头你将发现的两种景象:中介门店关门、经纪人站街。二手房市场的冬天确实很冷。最近更爆出经纪人用“街头卖唱”的方式叫卖房源的趣谈,实乃无奈之举。

    二手房挂牌量

    市场冷淡,中介门店苦苦支撑,业务向“一二手联动”、租房、商用物业等方面拓展,二手房业务有所减少。搜房网监控数据显示,11月份,广州二手房挂牌总量124699套,环比上月下降34.30%。

    2011年11月,全市各区县挂牌套数均下跌。其中,番禺区下跌最多,环比下跌42.27%,其挂牌套数为23842套,南沙、萝岗亦下跌超过41.00%,海珠、荔湾、天河、越秀等中心城区均下跌30.0%左右,从化市的房源本身比较少,其环比下跌比率为18.52%。

    二手房挂牌价格

    广州市11月份挂牌均价为15021元/平方米,环比继续微跌1.44%。近几个月,广州二手房市场“量跌价滞“的局面并未改观,二手房均价在15000-16000元/平方米的区间内小幅震荡。

    2011年11月,南沙区继续逆势上涨,环比上涨4.78%,涨幅最大,其挂牌均价为7867元/平方米。荔湾老城区优质房源较多,亦保持上涨,涨幅为4.12%。跌幅最大的是萝岗,环比10月份下跌7.34%,其挂牌均价为9753元/平方米。黄埔、增城、花都均下跌超过3.00%,其他城区基本持平。外围价格略有下降,但中心城区价格企硬,甚至小幅上涨,广州二手房总体房价并未明显下跌。

    二手房市场关注度

    11月份广州最受关注区域排行榜中,前三位分别是番禺区、天河区和海珠区,其搜索量分别占总量的18.98%、17.75%和13.74%,中心城区搜索量占据优势。近郊区域中,增城、花都两区较受关注。

    与热门区县相对应,网友搜索的热门商圈中番禺区占据半壁江山,共有4个商圈入围11月top10。新塘、荔城和祈福位列前三甲,三者的搜索量占比分别为3.55%、3.37%和2.68%。市桥北(搜索量占比2.25%)、滨江东(搜索占比2.18%)、洛溪(搜索量占比2.10%)、天河北(搜索量占比2.03%)、东圃(搜索量占比1.85%)紧随其后,搜索占比均超过1.80%。此外还有大石、,以及天河公园入围11月份最受关注的商圈top10。

    与热门商圈相对应,近郊楼盘关注度亦高于中心城区楼盘。本周热门楼盘排行榜,番禺区有5个楼盘入选。白云区2个,天河、增城、黄埔各有1个楼盘入选。前三甲依次为祈福新村、碧桂园凤凰城和广州碧桂园,三者的搜索比重分别为2.26%、1.93%和0.87%。骏景花园(搜索比重为0.80%)、华南碧桂园(搜索比重为0.78%)、富力桃园(搜索比重为0.76%)、岭南新世界(搜索比重为0.76%)、丽江花园(搜索比重为0.75%)、紧随其后,搜索比重均超过0.75%。其余上榜楼盘还有星河湾和金碧世纪花园。

    11月份,100万以内的房源最受市场欢迎,其搜索总量占比超过70%。其中,50万元以下的低总价房源最受市场关注,其搜索比率为34.36%。排行第二的是50-80万元的房价区间,搜索比率为25.59%,80-100万元之间的搜索比率则为10.27%。300万以上的房源搜索率仅占1.57%。

    搜房网搜索数据显示,9月份最受关注的房源面积区间集中在50-130平米之间,这三种户型的搜索量占总量的2/3。其中,90-130平米的房源面积适中、户型灵活,适合婚房等刚需买家,最受欢迎,其搜索比率为25.17%。此外, 50-70平米的小户型总价较低也十分抢手,以21.38%的微小差距排名第二。70-90平米的搜索比率也达到20.38%。

    广州二手房购房主体为首次置业的新婚婚房买家为主,多用于自住。面对高房价,选择二居和三居的最多。搜房网搜索数据显示,2011年11月,二居室和三居室房源的受关注度最高,其搜索比率分别为41.86%和41.68%。一居室房源关注度有所下降,占比为8.61%,5居以上的搜索占比为0.99%。

    搜房网搜索数据显示,11月份受关注度最高的是3号线和1号线,其搜索量占比分别为19.77%和19.73。2号线的搜索量本月上升较快,占比为19.09%。其后依次是5号线、3号线支线、8号线和4号线,广佛线排名垫底,搜索占比为2.07%。
 

    市场综述与展望

    自去年限购政策实施以来,广州房地产市场一路走低,成交量不断下滑,屡创新低。近日,国务院总理温家宝再次强调,下调房价是国家的坚定政策,表明房价调控并未松绑。11月份以来,新房价格已经开始松动,全国多个城市房价环比下降,有的地方甚至出现“退房潮”。广州近郊的多个楼盘开盘价格亦低于预期,以价换量的趋势越来越明显。新房的促销对原本十分惨淡的二手房市场造成新一轮的冲击,抢走了部分客源。

    广州二手房购房者以刚需买家为主,占市场成交量的六成,在房价欲降未降的关键节点上,改善型和投资型买家已经很少,刚需买家亦多持观望态度。按道理说,在一手楼价已经调整的情况下,二手房业主也应该随行就市,合理降价。但业主们多对后市抱有信心,无资金压力者均不肯轻易降价,纷纷转售为租。买卖双方的观望情绪空前浓厚,房地产中介面临空前的经营压力,小中介关门结业,大中介放缓扩张,收紧银根苦苦支撑。

    11月的最后一天,央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点,被各方解读为政府救市的信号。但在限购限贷未松绑的前提下,二手房市场的冬天,必定仍是十分寒冷,并且漫长的。

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